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Les secrets de l’expertise immobilière

Tout «bon» rapport d’expertise peut donner l’illusion au lecteur non averti que l’évaluation immobilière est une science exacte. Loin s’en faut. Les caractéristiques des biens et les particularités du marché immobilier induisent une multiplicité de concepts, de méthodes et de résultats. Pire, la théorie et la pratique sont truffées d’affirmations péremptoires, d’hypothèses plus ou moins implicites ou arbitraires, de raccourcis, d’approximations, de confusions et d’autres merveilles du genre, qui en font un monde enchanté où tout semble permis et où chacun croit détenir la vérité.

«Quelle est la valeur de cet immeuble?»

Telle est la question à laquelle est confronté l’expert. Question piège s’il en est, et terminologie qui illustre d’emblée la principale confusion régnant dans le domaine. Le concept de valeur est multiforme, de sorte que le substantif seul est insuffisant. Surtout que la connotation morale du terme laisse la porte ouverte aux querelles idéologiques et suscite la vaine quête de la «vraie» valeur, alors qu’il s’agit seulement d’une question de définition (qui doit être réglée par convention).

La confusion des mots

Lorsque la question est plus précise, c’est habituellement de valeur vénale dont il s’agit, à savoir du prix auquel un bien devrait pouvoir être vendu sur le marché. La question est ainsi plus claire, mais la réponse n’en est pas forcément beaucoup plus facile. Personne ne connaît la valeur vénale d’un immeuble. Elle ne peut être ni observée ni calculée. La transaction n’est que virtuelle, le prix du marché n’est pas le résultat d’une formule mathématique et la valeur vénale ne peut donc être qu’estimée, avec une marge d’erreur parfois considérable.

L’expert recourt à différentes méthodes pour procéder à cette estimation. Il calcule typiquement une valeur de rendement, soit le montant en capital que le revenu locatif permet de rémunérer, ou une valeur intrinsèque définie comme le prix de reproduction du bien, vétusté déduite. Ainsi, la valeur est simultanément un objectif et un moyen, ce que l’on cherche et la façon de le trouver, le prix probable et la méthode pour l’estimer. On peut comprendre que même le spécialiste peine parfois à s’y retrouver, d’autant plus qu’il existe d’autres notions encore, telles que la valeur d’assurance, la valeur fiscale ou la valeur de gage.
La définition même de la valeur vénale prête à confusion: le prix auquel un bien devrait pouvoir être vendu. La valeur c’est donc le prix! Mais alors pourquoi deux termes distincts? En réalité, personne ne prétend que prix et valeur représentent exactement la même chose, mais peu savent établir clairement la différence.

Ajoutons encore, pour compléter le panorama des malentendus possibles, que le concept de prix est également multiforme et que certaines notions sont qualifiées de prix par les uns et de valeur par les autres. Le lecteur conviendra alors que le projet d’un réexamen critique et d’une reconstruction de l’approche analytique de l’évaluation immobilière n’est pas dénué de fondement.

La quête du prix probable

Le présent ouvrage traite de l’estimation des prix immobiliers soit directement, par comparaison avec des prix payés pour des immeubles comparables, soit indirectement en passant par les prix acceptables pour le vendeur et les acheteurs. Il n’utilise pas la dénomination de valeur vénale mais lui préfère l’expression plus immédiate de prix probable. Le terme de valeur sera également évité dans la dénomination des méthodes d’estimation et de fixation des prix. Exit la valeur de rendement. Derrière cette expression se cachent en fait deux méthodes bien distinctes, raison de plus pour l’abandonner. Lorsque le revenu est capitalisé à un taux correspondant au rapport entre revenus et prix observés sur le marché, il s’agit d’une variante de la méthode par comparaison directe; lorsque les revenus anticipés sont actualisés avec un taux fixé par arbitrage, c’est une variante de la méthode par les revenus. Quant à la valeur intrinsèque (en France, méthode par sol et construction), qui repose sur l’estimation du coût de reconstitution d’un immeuble, elle sera simplement renommée méthode par les coûts.

Lorsqu’on pose à l’expert la question du prix probable d’un immeuble, il est naturel qu’il cherche la réponse sur le marché. L’analyse des mécanismes du marché et du comportement des acteurs donne la clé pour passer du prix probable aux méthodes d’estimation. Ce sésame, c’est l’arbitrage. Si les acteurs du marché achètent au prix le plus bas ou vendent au prix le plus élevé possibles, deux biens identiques devraient s’échanger au même prix. Il suffit alors à l’expert d’observer les prix payés sur le marché pour répondre à la question posée. C’est la méthode par comparaison directe, la seule qui permette d’estimer directement et objectivement le prix probable.
L’ouvrage pourrait s’arrêter là si la réalité était aussi simple. Mais deux immeubles identiques, cela n’existe pas. L’hétérogénéité des biens est la principale source des difficultés rencontrées par l’expert. Elle l’oblige à ajuster les prix du marché en fonction des caractéristiques des biens échangés et du bien expertisé, mais l’ajustement est ardu. La collecte de toute l’information nécessaire est souvent impossible, les calculs comportent forcément une part de subjectivité et le résultat de l’ajustement peut par conséquent sombrer facilement dans l’aléatoire.

Lorsque la méthode par comparaison directe est peu fiable, l’expert est contraint de cerner le prix probable par d’autres moyens. S’il ne peut observer le résultat des mécanismes du marché sous la forme de prix payés pour des biens suffisamment semblables, il peut tenter de reconstituer le comportement probable des acteurs. Le vendeur affiche habituellement un prix, l’acquéreur peut en proposer un autre, et chacun aura probablement une limite, dite prix acceptable, en deçà ou au-delà de laquelle il refusera de conclure la transaction. Le prix probable devrait donc se situer entre le prix acceptable ou prix minimal du vendeur et le prix maximal des acheteurs, qui est le prix acceptable le plus élevé parmi ceux des acheteurs potentiels. Ces prix jouent ainsi un rôle central dans le processus d’expertise.

Le raisonnement économique des acteurs

Un acheteur ou un vendeur est soit un investisseur soit un usager, selon qu’il envisage ou non de mettre ou de laisser le bien en location. Sur le plan économique, un usager recherche le meilleur rapport qualité/coût, l’investisseur le meilleur rapport rendement/risque. Leurs objectifs sont différents, mais ils peuvent employer la même technique financière pour déterminer leur prix acceptable.
La décision d’acheter ou de ne pas vendre implique de devenir ou de rester propriétaire, en général pour plusieurs années, avec les droits et les devoirs que cela comporte, en particulier le droit de percevoir des revenus (éventuellement non monétaires) et le devoir d’assumer certaines dépenses. Il s’agit donc de tenir compte de ces flux futurs de liquidités, ce qui n’est pas trivial car l’importance d’une recette ou d’une dépense n’est pas identique selon qu’elle a lieu immédiatement ou au contraire dans un avenir plus ou moins éloigné.

La technique reconnue en finance qui permet de déterminer un prix acceptable en fonction des flux prévisibles de recettes et de dépenses est l’actualisation (en anglais DCF – Discounted Cash Flows). A la base, cette technique doit permettre de comparer les rendements espérés de différents projets d’investissement dont le coût initial est connu. Mais elle peut également être employée dans le sens inverse pour déterminer le montant maximal pouvant être investi dans un projet si l’on souhaite atteindre un taux de rendement donné, par exemple en cas d’acquisition d’une entreprise.

La formule consiste à ramener en valeur actuelle les flux de liquidités prévisibles pour pouvoir les additionner. La somme de ces flux actualisés indique le prix de revient à ne pas dépasser pour espérer atteindre le taux de rendement requis. La même formule peut être appliquée à l’immobilier. Bien que très souvent simplifiée, elle est toujours sous-jacente dans la détermination d’un prix acceptable.

Le rôle central des alternatives

Le prix acceptable résulte de la comparaison entre les options qui s’offrent à l’acteur. C’est à nouveau le principe d’arbitrage qui entre en jeu. L’acquéreur potentiel d’un certain bien a généralement des alternatives à l’acquisition de ce bien. S’il investit dans une optique de rendement, il a l’option de placer son capital dans un autre actif. Il ne devrait donc pas payer plus que le montant qui, investi dans un autre actif de même risque, lui rapporterait le même revenu. Pour estimer ce prix équivalent, il actualise les recettes et les dépenses futures au taux de rendement du placement alternatif, appliquant ainsi la méthode par les revenus.
Si l’acquéreur potentiel entend utiliser lui-même le bien, le placement alternatif de ses moyens ne l’intéresse pas en tant que tel. Mais il entre en ligne de compte si l’acquéreur envisage de prendre en location des surfaces comparables au lieu d’acheter. Cette alternative lui coûte la somme cumulée des loyers, sous déduction des revenus cumulés du «placement alternatif». Il dispose de recettes monétaires, ce qui n’est pas le cas dans les autres options qu’il peut envisager. Dès lors et par analogie, nous qualifierons également son calcul de méthode par les revenus.

Celui qui envisage d’acheter pour placer des fonds et celui qui entend utiliser lui-même les surfaces ont généralement tout autant la possibilité d’acheter un autre immeuble, qui procure à l’un un rendement équivalent et à l’autre une satisfaction comparable. Si cette alternative est envisageable, l’acquéreur ne devrait pas payer plus que le prix probable de l’autre immeuble, ajusté au besoin pour tenir compte des différences de qualité. Il s’agit toujours de comparer des flux de liquidités, mais les variables diffèrent. La prise en compte des prix de marché des autres immeubles étant caractéristique de cet arbitrage, on dira que le prix équivalent est déterminé avec la méthode par comparaison directe.

Précisons d’emblée que cette méthode ne peut pas être appliquée de façon identique selon que l’on cherche directement le prix probable ou que l’on détermine un prix équivalent. L’expert en quête du prix probable doit se contenter, dans un premier temps du moins, des données objectives ressortant du marché. Il ne peut donc pas procéder par actualisation car celle-ci comprend par définition des éléments subjectifs dès lors qu’il s’agit d’anticiper l’avenir. En revanche, l’expert qui est mandaté pour déterminer un prix équivalent, ou qui fait ce détour dans le but d’estimer un prix probable, ne peut renoncer à l’actualisation que si certaines conditions sont remplies.
De plus, s’il convient de procéder à des ajustements pour tenir compte de différences de caractéristiques entre les biens, l’expert qui tente d’estimer directement le prix probable doit évaluer les préférences moyennes du marché à l’aide d’analyses statistiques alors que l’acteur (ou son conseil) doit fonder son résultat sur ses propres préférences.

Enfin, l’acquéreur potentiel peut envisager l’alternative d’acheter un terrain et de construire. Dès lors, il ne devrait pas payer plus que le prix probable du terrain additionné éventuellement d’un coût de démolition et surtout du coût de construction du bâtiment, ajusté également pour des différences de qualité au besoin. On dira alors que c’est une méthode par les coûts qui sert à fixer le prix équivalent. Etant ici également précisé que l’on peut parfois simplifier le calcul et découvrir la traditionnelle valeur intrinsèque.

Le calcul d’un prix équivalent repose donc sur la comparaison entre ce que l’acquéreur obtient en achetant l’immeuble et ce qu’il peut obtenir alternativement. Lorsque l’alternative est l’achat ou la construction d’un autre bien, il faudra veiller à ce que cet autre bien soit comparable à l’immeuble à évaluer et sinon procéder aux ajustements compensatoires. Lorsque les revenus et les charges sont au centre de l’analyse, comme pour la méthode par les revenus, il faut davantage prêter attention à ce que l’acquéreur pourra effectivement obtenir avec l’immeuble à évaluer. En effet, en tant que propriétaire, il aura la possibilité d’appliquer une stratégie de gestion optimale, qui peut aller de l’entretien minimal en vue d’une démolition reconstruction à la transformation complète. Le calcul d’un prix équivalent commence par établir ce que l’acquéreur obtiendra au mieux en achetant l’immeuble à évaluer.

La comparaison avec chaque alternative faisable permet de calculer un prix équivalent, soit un prix qui rend l’acquéreur indifférent tant à l’achat qu’à cette alternative. Il existe évidemment de nombreuses alternatives: d’autres immeubles ou actifs à acheter, d’autres surfaces à louer, d’autres sites où construire d’autres bâtiments. Naturellement, c’est l’alternative la plus avantageuse qui détermine en définitive le prix acceptable pour l’acquéreur potentiel. Personne n’aurait en effet l’idée de calculer la moyenne des prix équivalents aux différents placements financiers possibles; il faut clairement choisir le plus bas. Pourtant, c’est bien ce que recommandent les principaux manuels suisses d’expertise quand ils préconisent de déterminer le prix probable par la moyenne entre les résultats du calcul par les revenus et du calcul par les coûts. Dans ce manuel, le prix acceptable pour l’acquéreur potentiel sera son plus petit prix équivalent, obtenu par comparaison avec l’alternative la plus avantageuse. Comme les alternatives ne sont pas les mêmes et qu’elles ne sont surtout pas appréciées de la même manière par tous les acheteurs potentiels, chacun aura son propre prix acceptable pour le même bien.

La même analyse par les alternatives permet de déterminer un prix acceptable pour le propriétaire envisageant de vendre son bien. Il s’agit du prix minimal qu’il doit obtenir pour se sentir indifférent tant à la vente de son bien qu’à la conservation de celui-ci, sachant que s’il vend il devra trouver un autre placement ou d’autres surfaces à utiliser. Le prix auquel se fera effectivement l’échange, s’il se fait, est forcément au moins aussi élevé que le prix minimal du propriétaire sans dépasser le prix acceptable le plus élevé parmi ceux de tous les acquéreurs potentiels, ce que nous avons appelé le prix maximal. Ainsi, les prix acceptables permettent de cerner le prix probable, même s’ils ne permettent pas de le prédire directement.

Par ailleurs, le calcul de son prix acceptable intéresse directement un acquéreur potentiel qui doit faire une offre ou s’interroge sur un prix demandé pour un bien. Il intéresse également le propriétaire qui envisage de se séparer de son bien «à condition que le prix soit juste». Avec une telle vision de l’évaluation s’opère un glissement de la notion d’expert évaluateur dont la mission est de prédire au mieux le prix probable vers celle d’un expert conseiller, qui aide l’acquéreur potentiel ou le propriétaire à comparer les alternatives et à trouver la meilleure solution pour le placement de son capital, pour trouver des surfaces répondant à ses besoins et désirs ou pour développer l’immeuble en question. Les Anglais distinguent ainsi entre assessment ou appraisal et valuation. L’assessment/appraisal revient à prédire un prix probable pour un bien immobilier. La valuation va plus loin vers une véritable prestation de conseil à valeur ajoutée beaucoup plus élevée. Calculer un prix équivalent par la méthode par actualisation peut conduire à analyser rigoureusement les opportunités offertes par un immeuble et à comparer les options de sa conservation en l’état, de sa rénovation immédiate ou ultérieure, de sa transformation, etc. Ce calcul peut guider ainsi le propriétaire actuel ou futur dans ses choix stratégiques.

Les méthodes modernes d’évaluation mettent clairement l’accent sur l’étude de marché, l’analyse statistique et le calcul financier. Est-ce que cela signifie que l’expertise immobilière va échapper aux architectes et aux géomètres? Nous faisons le pari que ces professionnels peuvent acquérir les compétences nécessaires et défendre leur place, d’autant plus que la mensuration et le diagnostic physique de l’état du bâtiment resteront des étapes essentielles de toute évaluation immobilière.

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